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各金融機関では最長返済期聞を決めており、しかも融資を申し込むときの年齢によって、必ずしも最長返済期間に設定できるとは限りません。なお、公的融資では、その最長返済期間も取得する住宅の構造や形態などによって格差をもうけています。
返済期聞を設定する場合には、ライフサイクルの変化による家計の推移なども判断材料にしながら設定することが重要です。一般的には、比較的年収が少ない若い世代の人は、返済期聞を長期に設定し、毎月の返済額を抑えるようにすることが定石、といわれています。
いくら〈住宅ローン〉が利用しやすくなったからといって、オールマイホームを取得することはできません。仮に全額借金で取得できたとしても、諸々の手続き費用などは、手持ちの自己資金から捻出することになります。
〈住宅ローン〉は、あくまでも住宅の取得費に対して融資されるもので、手続きなどにかかる費用は対象外です。借入金以外に必要な手持ちの資金のことを、自己資金といいます。

自己資金には預貯金などのように、即、現金化できるものと、不動産のように売却によって現金化できるものとがあります。即、現金化できるものは、確実な自己資金として住宅の取得予算に組み込むことができますが、問題は不動産のように、即、現金化できないものです。
そこで、あなたが所有する資産の中でマイホーム取得のための自己資金としての確実度をチェックすることをお勧めします。たとえば、現金や普通預貯金などは即、現金化でき、自己資金の確実度は(A)ランクに入ります。
定期預貯金や積立債券のような満期にならないし見込める額として現金化できないものは(B)ランクです。どうしても現金化しなければいけない場合には、途中解約の形になり、見込み額に満たないケースもあります。
これと同じことが株券についてもいえます。株券の場合、即、現金化できますが、大幅に見込み額が狂うケースが多々あります。
また、ランク(C)に入るのが不動産です。不動産の場合には、売却によって現金化できる時期はもちろん、見込める額も不確かです。
仮に自己資金の中心が不動産になっている場合には、早めに売却できるように対応するとともに、確実に売却できるような価格設定をする必要があるでしょう。自己資金はどんなときに必要なの?住宅を取得するときには、借入金にプラスして自己資金が必要ですが、具体的にはどんなケースでどんなときに必要なのかをピックアップしておきましょう。
表①は、新築住宅(分譲マンションおよび分譲一戸建て)の購入、中古住宅(中古マンションおよび中古一戸建て)の購入、そして一戸建て住宅の新築の三つのケースにおける、必要な諸費用を示したものです。ケースによって、必要な諸費用の内容が若干異なっており、当然、かかる費用も違ってきます。
甚ちなみに、新築住宅を購入するケース礎では100万円ぐらいかかり(入居後の税金を除く)、中古住宅の購入で200万円ほど必要です。なお、新築住宅に比べて中古住宅が2倍も経費がかかるのは、仲介の不動産会社に支払う手数料があるためです。

また、一戸建てを建てるケースにおいて、設計事務所に設計監理を依頼すれば、建築工事費の1割程度の設計監理料を支払わなければいけません。さらに建て替えの場合には、工事期間中の仮住まいを確保する必要があり、そのためのさまざまな費用が加わってきます。
こうといった諸費用は自己資金で対応することになりますが、購入や建設などにかかる取得費に対しでも、ある程度の自己資金は必要です。その割合については以下の(Q&A)で回答しましょう。
自己資金は最低どのくらい確保すればいいの?購入や建設などにかかる取得費の頭金(自己資金)として、最低20%から30%は必要です。仮に取得費が3000万円だとすると、600万円から900万円ほど確保しておくことがポイント。
それに加えて手続き等にかかる諸費用介として取得費の5%前後ほど必要です。以上が、一般的な自己資金の割合ですが、マイホームの取得に必要な自己資金の割合は、年齢や年収なとどの返済能力および融資額によっても左右されます。
比較的若い20代から30代の人でトータルして25%から35%ぐらい、40代では35%から50%、50代では定年が迫っているということもあって、50%以上の自己資金を確保しておくとよいでしょう。公的、民聞を問わず、各金融機関では〈住宅ローン〉の融資限度額を決めています。
条件によっては、限度額いっぱいまで借りることができますが、問題は期聞を通じてスムーズに返済できるかどうかです。各金融機関では、融資限度額のほかに支障なく返済するための前提条件も付けています。

たとえば公庫融資では、借入金の毎月返済額の5倍以の月収(必要月収)があること、②購入あるいは建設に必要な所要資金の80%までの範囲であること(一定の要件を備えていれば80%超も可)などが条件です。民間の住宅ローンの場合も、年収別に年間の返済割合を決めるなどしており、その割合以下に当てはまる資金しか借りることはできません。
無理なく返済できることを前提にした借入限度額は、年間返済額が年収の25%までに抑えることがひとつの目安になっています。仮に年収が500万円の人であれば、年間返済額が125万円になります。
ただし、子供の教育費等において家計を圧迫する要素の強い人は、それよりも比率を下げて20%または15%くらいに抑える必要があります。表①は、年収に対する返済比率による年間返済額と金利の関係から借入限度額がどのくらいになるかを、返済期聞が20年の場合と30年の場合に分けて示したものです。
この表をもとにして、あなたの年収から生活費等の支出がどのくらいになるかを想定した上で、返済比率と年間返済額を決め、それにもとづく借入限度額を割り出すとよいでしょう。お判りのように、金利が低くなると、年間返済額が少なくなり、ひいては借入限度額の枠も広がります。
逆にいえば、同じ借入限度額であっても金利が下がれば、それだけ返済比率が下がり、返済が楽になることを意味します。たとえば、表①の年収1，000万円のところの返済比率25%(年間返済額250万円)で、金平3.0%では3，750万円が借入限度額になっています。
これが金利5%になると、3，151万円までしか借りることはできません。 5%の金利で3%の場合と同じ金額を借りるとすれば、返済比率を30%までアップしなければいけません。
つまり金利がアップすれば、それだけ家計が圧迫されるというわけです。返済期間もポイントです。
表①でもわかるように、期聞を長くすればそれだけ借入限度額を増やすことができますが、かといって単純に期聞を延ばせば、いというものではありません。仮に最長返済期聞を30年に設定できるとしても、20年後、30年後の収入と家計の状況などを予測した上で、決めることが大切です。

〈住宅ローン〉の返済金利には、三つのタイプがあります。一つは固定金利型、第二が変動金利型、そして第三が平成6年秋ごろから登場してきた固定金利選択型です。
まず固定金利型と変動金利型では、どう違うのかを説明しましょう。

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